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《香港楼语-陈东岳》旧楼数量急增,维修保养不容缓
2017-05-05 14:18:00 经济通
  《香港楼语》《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》谘询文件指出,于2046年全港将有32.6万个楼龄达70年或以上的私人住宅单位,大约相当于2015年同龄单位数量的300倍,现时每年清拆旧楼不足2000个单位,客观效果是旧楼愈来愈旧,数量愈来愈多。旧楼欠缺维修因而出现结构安全隐患,是大家都关注的课题;清拆量低关乎旧楼的重建潜力,而具备重建潜力的市区旧楼愈来愈少,于是教育市民及执行保育未能及时清拆的旧楼以延长其使用寿命,是保障这些旧楼业权人利益和居民安全的重要使命。
 *定期保养乃业主责任*
 
  市建局行政总裁韦志成在网志指出,定期保养是业主应尽的责任。笔者认同他的说法,业权拥有者在享用其物业之馀,当然有责任维修保养自己的物业。在一些完善管理的老牌大型屋苑,比如太古城、沙田第一城、黄埔花园等,就算是30年甚至以上楼龄,由于有定期的维修保养,楼宇依然保持理想的健康状况,人们不会以旧楼称之,而楼价保值兼得以长期被认作市场指标。
 *单幢旧楼维修非易事*
 
  但很多市区单幢楼和俗称「三无」大厦的旧楼又不是这回事,小业主碍于缺乏相关知识和经验,部分是长者兼缺乏资金,就算面对维修令,在筹组过程中仍经常碰壁。市建局有协助大厦业主筹组楼宇维修的团队;根据他们的经验,业权数目少的单幢楼宇,由于单位出租或已空置,又或者长者业主较多,难以齐集业主商议;而大型屋苑面对的问题则是业主各持己见,难以达成共识。当中亦有业主担心屋苑出现「天价」维修工程;构成经济压力而拒绝参与。
  地政总署的《大厦公契指引》规定业主须为新建成的楼宇设立一项特别基金,以应付楼宇改善或进行大型维修工程的开支。但市建局早前的初步研究发现,公契指引并没有规定各业主需定期对特别基金存入适量款项,而业主亦缺乏专业知识厘定应为维修工程投入的储备水平;因此,很多大厦的基金户口都是「有名无实」。笔者理解这不易执行,羊毛出在羊身上,一般小业主都希望支付较少管理费,就算业主法团讨论小业主预付多一点钱放进维修基金,一般不容易获得通过。有小量旧楼甚至无公契又无业主法团。
 *全港性楼宇复修研究*
 
  该局建议《大厦公契指引》可考虑加强要求发展商,在工程和装置的保养手册制定为楼宇安全检验和保养的周期和程序,让业主清楚知道何时应委任合资格人士为楼宇进行预防性检验。
  为长远香港楼宇复修订定策略相当急切,韦志成说市建局将进行全港性的楼宇复修研究,从而制订一套有助推动楼宇维修保养意识的楼宇复修长远策略。该局正更新其「楼宇复修资讯通」网站,另外,亦筹备一个集合与楼宇维修相关的专业人士、承建商、政府部门和执法机构等代表参与的「楼宇维修平台」,为业主提供一个一站式的资料库。
 *宜成立专责维修机构*
 
  为全港旧楼推行维修保养不应该只是由市建局一家独挑大梁,政府除了加强市建局的职能外,或可成立专责针对旧楼维修保养的机构,以应付上述日趋庞大的旧楼数量,应更广泛宣传全港业主注意及参与为所拥有楼宇恒常作维修保养。政府今年的《财政预算案》建议预留3亿元,让业主可以优惠费用参加市建局推行的「招标妥」楼宇复修促进服务,以及市建局提供的「楼宇维修综合支援计划」,都很值得支持,让更多业主积极参与其物业的维修保养工作。《香港专业人士协会副主席及注册专业测量师(产业测量) 陈东岳》

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